克而瑞发布2023中国物业服务企业综合实力500强
6月28日,克而瑞物管和中物研协隆重发布2023中国物业服务企业综合实力研究成果,同期揭晓2023中国物业服务企业综合实力500强、2023中国国有物业服务企业综合实力100强以及各细分业态、特色领先物业服务企业及标杆项目。
2022年,500强企业在管面积达172.7亿平方米,均值达到3453.86万平方米,同比增长7.1%。百强企业在管面积达121.2亿平方米,同比增长8.0%,增速略高于500强物企。百强企业在500强企业整体规模中占比超七成(70.2%)。上市物企在管面积60.6亿平方米,同比增长18.7%。
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2022年,500强企业、百强和上市物企外拓第三方项目在管面积占比分别为55.1%、58.2%和61.5%,较2021年分别增加3.8个百分点、3.1个百分点、1.3个百分点;其在管面积中来自于第三方的面积占比均超过半数,百强企业外拓第三方在管面积占比接近6成。企业外拓持续发力,为企业独立性发展提供保障。
“放管服”改革持续深化下,物企服务边界扩大。非住宅物业以其物业费单价高、细分赛道多,具有专业门槛及政策环境友好等特点,未来发展想象空间大,成为物企积极抢占的赛道。500强企业竞相布局非住宅物业市场,非住物业的管理项目和面积进一步提升。2022年,500强企业住宅、非住在管面积分别为98.1亿平方米、74.6亿平方米,分别较上一年净增加4.1亿平方米、7.4亿平方米,非住净增量是住宅的1.8倍。
2021年以来上市物企纷纷为高规模增长立下flag,企业在管面积增速普遍保持在30%-50%之间,部分企业增速设定甚至超过50%,企业规模拓展压力巨大,收并购成为企业规模增长的重要方式之一。2021年上市物企披露收购事项53起,累计披露交易金额355.9亿元。2022年企业并购趋缓,上市物企累计披露并购交易66起,披露交易金额119.3亿元,总交易金额下滑约2/3。
当前,物业管理行业竞争激烈且分散,物业服务企业规模拓展仍是其重要发展战略之一,尽管受经济大环境、地产关联方等因素影响,500企业营业收入增速有所放缓,但整体收入仍在持续上升。2022年,500强企业营业收入5375.3亿元,均值超过10亿元,同比增长8.5%,增速较上年下滑13.3个百分点。
社区增值服务作为近些年物业服务企业重点发展的业务,借助流量入口优势,以及与业主的高粘性优势,与业主生活紧密相关的社区增值服务业务愈加丰富,收入也持续提升。2022年,500强企业社区增值服务收入同比增长2.1%至561.2亿元,占多种经营收入的比例为40.2%。
物业管理行业在政策、资本市场的支持下,管理规模扩张,集中度提升,逐步形成规模效应。但受到行业大环境、地产关联方等因素影响,企业盈利能力出现下滑。2022年,500强企业毛利润为979.3亿元,同比微涨4.5%。百强企业毛利润为780.7亿元,同比微涨1.9%。上市物企毛利润为534.4亿元,同比下滑0.3%。
2022年,500强企业净利润为407.4亿元,同比下滑17.2%。百强企业净利润为223.5亿元,同比下滑40.3%。上市物企净利润为151.3亿元,同比下滑41.8%。
2022年, 500强、百强、上市物企非业务增值服务毛利率分别为24.4%、23.7%、23.1%,同比分别下滑4.5个百分点、 4.7个百分点、10.6个百分点。500强非业务增值服务毛利率整体下降程度小于上市物企。
2022年,500强、上市物企人均在管面积净增量分别为96.9平方米、680.7平方米,500强净增量仅为上市物企1/7。
2022年,500强企业人均营收为17.9万元/人,单位面积营收为31.1元/平方米,人均净利润为1.36万元/人,表现略逊于上市物企。
从行业发展来看,住宅、办公、商业等多业态受到地产影响,土地成交下滑,开工建设量持续下降;公建、学校、医院等业态开工量有限,产业园区物业受政策变化影响开工量保持增长,整体来看,行业增量持续放缓,拐点显现。
当前全国办公市场中商务办公、政府办公、企业大楼三类办公物业各占60%、30%、10%,商务办公占绝对比例。
虽然办公物业服务市场竞争加剧,但物业服务企业正寻求更多路径突破。随着FM需求的不断释放,企业或将迎来发展机遇。具体来看,不同规模的企业行政外包率均值60%以上,其中大型企业外包率高达81.5%。自有物业的企业外包率(76.0%)相对租赁物业的企业(61.5%)更高,企业大楼FM外包需求巨大,前景广阔。
从单独披露城市服务收入的几家头部物企来看,2022年头部物企城市服务的平均毛利率为17.0%,与环卫企业相比,企业城市服务毛利率依然存在一定差距,2022年新安洁、福龙马、盈峰环境、侨银股份、玉禾田几家头部环卫企业平均毛利率为21.9%,较头部企业城市服务毛利率高出4.9个百分点。
2022年是机遇与挑战并存的一年,物业服务企业加速融入基层治理、推动“物业+”多元增值服务、加快数字化转型。面对资本退潮、股价下跌、盈利下降,物业服务企业加大回购提升资本市场信心、优化服务标准提升服务品质,物业服务企业多措并举、积极应对,物业管理行业迈向新的发展周期。
在新形势下,独立性、存量、城市/社区治理成为了重要的特征和方向。而基础能力、升维能力、精细运营是物业服务企业在新形势下不断可持续发展的关键,只有不断提升专业能力,才能真正走上高质量发展之路。